Karakeando por la Web

El precio de la vivienda seguirá cayendo al menos durante dos años más y a cierre de 2011 sumará un ajuste medio acumulado del 22% desde que comenzó la crisis en el sector que, no obstante, no empezará a superarse hasta al menos 2013, según el anuario estadístico del mercado inmobiliario de R.R. de Acuña & Asociados, presentado hoy.

La firma estima que en 2009 el abaratamiento de los pisos alcanzará el 9,55% y se irá atemperando en próximos ejercicios, con descensos del 9,32% y del 4,81% en 2010 y 2011, respectivamente.

El informe considera que el sector inmobiliario requiere aún de un plazo de entre seis y siete años (hasta 2013 o 2016) para “reactivarse y comenzar a ejercer efectos positivos sobre el conjunto de la economía”. “Aquí de brotes verdes, nada”, aseguró en rueda de prensa el presidente de la firma, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña.

Según su estudio, este es el tiempo necesario para que se corrija el “desfase” que actualmente se registra entre oferta y demanda. La firma eleva hasta 1,7 millones de pisos el ’stock’ de pisos sin vender, frente a una demanda total estimada para este año de 218.428 viviendas.

En cuanto a los pisos que no encuentran comprador, casi un millón están en manos de los promotores, sumando las terminadas que no se venden  (unas 507.000 unidades) y las actualmente en construcción (469.234 pisos). Otros 582.800 son pisos usados y los alrededor de 110.000 restantes, viviendas en manos de los bancos.

La firma advierte además de que “el problema se agrava” al analizar la cartera de suelo disponible para construir vivienda actualmente existente, que suman una edificabilidad de 2,40 millones de pisos más. “Ello indica que existe suelo para nueve años que, unido al ’stock’, supone que el mercado cuenta con viviendas y suelo para los próximos quince años”, advierte el informe.

Construcción en mínimos históricos

La consecuencia inmediata de esta cartera de existencias será una “fuerte contracción” en la actividad de construcción de nuevas viviendas, que calcula se hundirá a niveles mínimos históricos de entre 50.000 y 75.000 unidades anuales en los próximos años. “La situación del mercado no justifica una mayor construcción y los bancos tampoco darían dinero para construir algo que no se vende”, argumentó Rodríguez y Rodríguez de Acuña.

Así, y dado que el tiempo de construcción de un piso es de unos dos años, el estudio prevé que el mayor efecto negativo del sector en la evolución económica general “está por venir” y se dejará sentir fundamentalmente en la segunda mitad de 2010, para cuando incluso augura tasas de desempleo del 25%.

En la misma línea, pronostica que 2010 y 2011 serán los principales ejercicios en cuanto a “caída de empresas promotoras”, dada su “crítica situación”. “Cada vez tienen más difícil refinanciar porque sus activos o no se venden o están hipotecados, y cada vez más devaluados”, apuntó.

Por ello, calcula que cuando en 2013 el sector empiece a recuperarse su dimensión y la capacidad del sector inmobiliario será de la mitad respecto a la que presenta antes del cambio de ciclo, y que antes incluso alcanzará mínimos en que representará apenas una cuarta parte.

Cotizalia » El ajuste del sector inmobiliario español está todavía por llegar. La caída de precios estimada por el BBVA se sitúa en el 10% para este año y en el 12% durante el próximo ejercicio. En total, la caída acumulada desde los máximos se estima que rondará el 30%, coincidiendo con las previsiones de otras entidades como Citigroup. El banco destaca además que la subida de los precios reales ha sido más importante en este ciclo que en cualquier otro por lo que la magnitud de la caída debería estar en relación con la de la subida, algo que todavía no se ha producido, de ahí que el ajuste aún no esté completo, se necesita un ajuste adicional.

“Los ajustes de precios y de actividad todavía están incompletos en España”, ha explicado hoy Mayte Ledo, economista jefe de escenarios financieros y económicos del Servicios de Estudios de BBVA. Ledo se ha referido a la sobreoferta de vivienda como uno de los lastres de la recuperación del mercado español. Una sobreoferta que seguirá presente en el mercado hasta principios de 2010. Entonces podrían alcanzarse máximos de los últimos 20 años y a partir de ese momento iniciar el final del proceso de reajuste -estimado para 2012- cuando se volverán a niveles de 2005 y del que dependerá las medidas puestas en marcha por el Ejecutivo para dinamizar el sector, como por ejemplo, la eliminación de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda a partir del 1 de enero de 2011.. En la actualidad España cuenta con un stock de 1.200.000 viviendas y la entidad estima que se podrían rozar 1.500.00.

En su último informe “Situación inmobiliaria”, BBVA destaca la importancia de la mejora del acceso a la vivienda como factor clave para amortiguar la caída de la demanda interna. “La bajada de los tipos de interés, la reducción de la inflación y algunas medidas públicas, contribuirán a incrementar la renta disponible de los hogares. En España se calcula que la bajada de los tipos hipotecarios será el principal factor que contribuirá a mejorar la accesibilidad a la vivienda”, señala.

Considera adecuado el umbral de 24.000 euros para la desgravación por compra de vivienda

Respecto a las medidas fiscales anunciadas por el Gobierno, Leda ha indicado que “este tipo de medidas incentivan la demanda y ayudan a reducir la sobreoferta que hay en el sector”. Respecto al umbral establecido por el Gobierno para las desgravaciones por la compra de una vivienda, establecida en rentas inferiores a los 24.000 euros, Leda lo considera adecuado dado que beneficiaría al 74% de los declarantes, al tiempo que ha asegurado que serán los compradores de viviendas más baratas y a mayor plazo los más beneficiados por dichas desgravaciones. Para BBVA, esta medida podría contribuir a dinamizar las ventas, reduciendo el excedente de vivienda y moderando la caída de los precios durante los próximos 19 meses. 

Poro otra parte, el banco se muestra favorable respecto al estímulo del alquiler frente a la propiedad, algo que no se ha producido durante los años de máxima expansión inmobiliaria debido, en parte, a la existencia de un régimen fiscal que ha favorecido la compra frente al alquiler, pero que ahora sería “muy positivo”. Para BBVA, la existencia de un régimen fiscal favorable a la compra de vivienda conlleva tres efectos de distorsión en el mercado: penaliza el alquiler de vivienda y la movilidad, favorece la inversión en vivienda respecto a otros activos e incrementa los precios de los inmuebles por lo que favorece a los compradores con mayores ingresos.

La entidad que preside Francisco González también ha destacado el esfuerzo en términos económicos que está realizando España para dinamizar el mercado inmobiliario españo. ”En términos de PIB, ha sido el país que mayores medidas ha implementado para hacer frente a la desaceleración del mercado vivienda: el  2% del PIB en ayudas al sector inmobiliario, 4 veces más que en EEUU”.

Cotizalia » José Luis Rodríguez Zapatero anunció ayer la enésima ayudita del Gobierno al sector inmobiliario (y a la banca, que se ha convertido en la mayor propietaria de vivienda) para que salga de la desesperada situación en que se encuentra: la supresión de la deducción por compra de vivienda habitual para las rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011. El objetivo de la medida es acelerar las decisiones de compra mientras sigue en vigor la deducción, lo cual da dos años de cuartelillo al sector para intentar deshacerse de todo el ladrillo que puedan sin tener que tirar los precios. Luego, el desierto.

Fernando Encinar, de Idealista.com, opina que “al no tratarse de una medida con carácter retroactivo, el plan anunciado hoy por el presidente del Gobierno podría provocar un nuevo ‘miniboom’ del mercado inmobiliario: a corto plazo, podría ayudar a dinamizar el mercado, ralentizando la caída de los precios, acelerando el ritmo de compraventa de viviendas y, por tanto, reduciendo el stock de inmuebles. La gran incógnita es saber qué pasará a partir del 1 de enero de 2011″.

En efecto, si la supresión de la desgravación acelerará las decisiones de compra hasta 2011, después las operaciones seguramente caerán a plomo, y con ellas los precios. Es decir, que es posible que salga más a cuenta esperar hasta entonces para comprar, porque tal vez se obtengan descuentos superiores al 15% de la desgravación actual por vivienda (más los intereses de la hipoteca, que también desgravan). Pero se trata de una posibilidad, sin ninguna garantía de que se cumpla.

Por otro lado, tampoco está tan claro que la medida anunciada por Zapatero vaya a tener un efecto tan relevante en el mercado: “El que se ha quedado en el paro (o teme perder su empleo) o el que ha tenido que cerrar su negocio no se va a comprar un piso por mucho que se acabe la desgravación”, afirma un experto fiscalista de una importante asesoría. Y además, hay otro enorme problema añadido: la falta de crédito. “Los bancos no están dando crédito a nadie, ni siquiera con garantía hipotecaria; mientras eso no cambie, la fiscalidad no sirve de nada”, opinan en un bufete especializado.

En este sentido se manifestó ayer José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores. En su opinión, la gente se lanza a la adquisición de una vivienda cuando tiene confianza en que mantendrá su empleo o si se le facilita el acceso al crédito, condiciones que por ahora no se dan. “Amenazar” con que en 19 meses se restringirá la desgravación por vivienda no es suficiente para reactivar la demanda a corto plazo, añadió Galindo.

El ‘marrón’ de los bancos

Estas declaraciones olvidan que bancos y cajas sí están concediendo financiación -y además, en condiciones muy ventajosas- para comprar los inmuebles de la propia entidad. La adquisición de inmuebles como pago de los créditos es la principal práctica que ha puesto en marcha el sector para frenar la espiral alcista de la morosidad, y ahora tienen que darles salida cuanto antes porque suponen grandes gastos de mantenimiento y, en su inmensa mayoría, no generan ninguna renta. Por tanto, “todo el crédito disponible se destina a la venta de estos pisos y no se financia prácticamente a los compradores de inmuebles de terceros; además, dar más hipotecas supone aumentar la exposición al ladrillo, cuando la consigna del Banco de España es reducir todo lo posible esa exposición”, explica una fuente autorizada del sector.

Así que bancos y cajas van a poner toda la carne en el asador para colocar todos sus ladrillos -cuyo volumen real nadie conoce- antes de que se termine la deducción fiscal. De hecho, varias entidades ya han puesto en marcha grandes campañas para colocar sus pisos en las que prometen grandes descuentos teóricos. Eso sí, la táctica de esperar a que se recupere el sector para vender los inmuebles, planteada por el Banco Popular, parece condenada al fracaso con la espada de Damocles del fin de la desgravación en 2011.

Supresión en la práctica de la deducción

Porque todos los expertos consideran que se trata de una supresión en toda regla. Las rentas por debajo de 17.000 euros brutos anuales tienen prácticamente negado el acceso a la vivienda con los precios actuales, y para los que ganan entre 17.000 y 24.000 euros, el tipo actual del 15% se irá reduciendo en varios tramos hasta llegar a cero en los 24.000. Eso sí, si se trata de una pareja con declaración individual, se pueden sumar las dos rentas, con lo cual el tope sería de 48.000 euros. En todo caso, hará falta una fuerte caída de los precios para que las personas con estos niveles de ingresos puedan beneficiarse de la deducción por compra de vivienda.

Según datos de Hacienda referidos a 2006, se presentaron 5,05 millones de declaraciones de contribuyentes con rentas entre 12.000 y 21.000 euros, y 2,66 millones con ingresos entre 21.000 y 30.000 euros.

Finalmente, otra de las grandes críticas del sector inmobiliario es que esta medida no se acompañe de otras reformas estructurales que no sean pan para hoy y hambre para mañana: un cambio en la Ley del Suelo, un nuevo sistema de financiación de los ayuntamientos, una mayor liberalización, la supresión de las múltiples cargas fiscales que gravan la adquisición de vivienda, etc. Claro que se olvidan del principal problema del sector: el enorme stock de vivienda provocado por el boom inmobiliario y que hay que purgar para que el mercado se recupere. Y para eso, es inevitable una bajada de precios contundente, según todos los expertos.

Cotizalia» Los promotores privados terminaron 69.112 viviendas hasta febrero, lo que supone un descenso del 35,5% respecto al mismo periodo del año anterior y un nuevo paso en el proceso de ajuste con la demanda en el que está inmerso el sector, según datos del Ministerio de Fomento.

Las certificaciones de fin de obra en el ámbito privado han pasado de descender un 4,3% al cierre del pasado año a caer hasta niveles que, de mantenderse a lo largo del año, arrojarían una cifra final de alrededor de 414.600 viviendas terminadas, números que no se observan desde 2002.

A la vista de estos datos, la producción se ha ralentizado hasta ritmos inferiores a los estimados para cubrir incluso la demanda por creación de hogares, que ronda las 450.000 viviendas anuales, según los datos que maneja la patronal de los promotores y constructores (APCE).

Así pues, este recorte debería permitir ahora la absorción del ’stock’ acumulado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria por la falta de flexibilidad de la oferta a la hora de seguir los cambios de tendencia en la demanda, y que, según datos de los promotores, rondará los 800.000 inmuebles a finales de 2009.

Por ahora, los datos de compraventas auguran una absorción lenta del ’stock’ y por lo tanto una prolongación del ajuste del sector. En febrero sólo se vendieron 34.669 viviendas, lo que supone un descenso del 37,5%, de las que 19.027 eran nuevas (-29,3%), según datos del INE.

Sin ir más lejos, el comisario de Asuntos Económicos, Joaquín Almunia, dijo hoy que el perfil de salida de la recesión de la economía española será “más lento” que el del resto de sus socios comunitarios debido a la situación del sector de la vivienda, que “exige un ajuste más prolongado”.

Por su parte, las administraciones públicas finalizaron 1.115 viviendas en los dos primeros meses del año, lo que supone un 29,4% menos que en los mismos meses de 2008. En este caso, el parón también es significativo, dado que la finalización de estas obras cerró el pasado año con un crecimiento del 18,2%.

Cotizalia » El Gobierno ha recortado en 60 millones de euros la dotación prevista para las ayudas estatales directas a la entrada para la adquisición de viviendas, que pasan a suponer 357 millones de euros. Así consta en un informe remitido por el Ejecutivo al Congreso, al que tuvo acceso Europa Press, y elaborado en respuesta a una solicitud del diputado ‘popular’ Antonio Gallego, en donde se detallan los programas de gasto afectados por el acuerdo de no disponibilidad de gasto por 1.500 millones de euros, que el Consejo de Ministros suscribió el pasado 13 de febrero.

También de acuerdo con este recorte global, el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo reducirá en 30 millones su Fondo de Ayuda al Desarrollo y para la Internacionalización, dotado inicialmente con 250 millones de euros.

Supresión de la I+D+I energética

Asimismo, el informe explica que el recorte de 300 millones que sufrirá el Ministerio de Fomento se afrontará principalmente mediante una reducción de 249,8 millones de la inversión en activos financieros, a la que se sumarán recortes en gastos corrientes en bienes y servicios, transferencias e inversiones reales y transferencias de capital.

Por su parte, el Ministerio de Educación (que hasta el pasado 8 de abril tenía competencias en Asuntos Sociales y Educación) reducirá a menos de la mitad, 14,7 millones de euros, la dotación prevista inicialmente para la enseñanza del inglés.

El Ministerio de Ciencia e Innovación reducirá en 129,76 millones de euros las aportaciones patrimoniales de 422,6 millones de euros incluidas en su presupuesto, mientras que renunciará a ejecutar el crédito del que disponía para realizar aportaciones al CDTI para proyectos de I+D+I en el área de la energía por 30,2 millones de euros. Sin salir de las partidas tecnológicas, Industria confirma un recorte del 50% en la partida prevista para la aportación a Red.es, hasta los 50 millones de euros.

Recorte del fondo de garantía agraria

Por su parte, el Ministerio de Medio Ambiente Rural y Marino, que sufre un recorte de 200 millones de euros en su presupuesto inicial, incluye entre las partidas a las que renunciará la subvención al Fondo Español de Garantía Agraria (FEGA), cifrada inicialmente en 32,44 millones de euros.

 Cotizalia »

El precio de la vivienda aceleró su caída en el mes de marzo, con un descenso del 9,7% respecto al mismo mes de 2008, lo que supone siete décimas más que en el mes anterior, cuando descendió un 9%, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por Tinsa.

Esta caída, que sitúa al indicador en los niveles de marzo de 2006, se suma a las que se vienen sucediendo desde diciembre de 2007, fecha desde la cual el descenso acumulado del precio de la vivienda alcanza el 11,5%. El IMIE pone de manifiesto, además, que el pasado mes de marzo dos de los cinco subíndices territoriales presentaron descensos superiores a la media general.

La costa mediterránea, la más perjudicada

Así, el precio de la vivienda en la costa mediterránea descendió un 11,5%, mientras que en las capitales y grandes capitales se redujo en un 10,2% al cierre del primer trimestre. Ya por debajo del 9,7%, el precio de los inmuebles descendió un 9,6% en las áreas metropolitanas.

Por su parte, el precio de la vivienda descendió un 8,9% en la categoría del resto de los municipios, mientras que la caída fue del 8,3% en el caso de los archipiélagos balear y canario.

Atendiendo a los descensos acumulados desde los picos de cada subíndice, destacan el de la costa mediterránea, con una corrección del 16%, así como el de los municipios de las áreas metropolitanas, con una caída del 12,6%, y el de las capitales y grandes ciudades, que alcanza el 12,3%.

Cotizalia» El mercado residencial no podrá “digerir” las alrededor de un millón de viviendas sin vender que mantienen ‘colapsada’ la actividad de los promotores hasta finales de 2011 o mediados de 2012, según los Registradores de la Propiedad.

Según indicó el decano-presidente del Colegio de Registradores de España, Eugenio Rodríguez Cepeda, durante las ‘Jornadas sobre el mercado hipotecario en los países iberoamericanos’, en ausencia de actividad, llevaría dos años dar salida a estas viviendas.

Sin embargo, la producción de inmuebles, aunque se ha ralentizado, mantiene cierta inercia y sigue poniendo nuevas promociones en el mercado en paralelo a la caída de la demanda, por lo que la absorción del ’stock’ no se producirá antes de “tres años o 40 meses”.

En cifras, los últimos datos de visados de obra nueva, que suponen una avance de la actividad en los próximos años, cayeron un 58% en 2008, lo que demuestra este parón de la actividad para ajustar los ritmos de producción. Sin embargo, las compraventas de viviendas nuevas sumaron 296.405 en el mismo año, un 13,1% menos.

No es fácil acelerar el proceso

Según Rodríguez Cepeda, “no será fácil” acelerar la absorción de este ’stock’ de viviendas y dar aire al sector, en primer lugar, por razones demográficas.

Así, explicó que los ritmos de natalidad se redujeron en los años 80 en relación a décadas anteriores, de modo que, pese a la llegada de inmigrantes y la proliferación de hogares monoparentales, la población de entorno a 30 años, los potenciales compradores, se ha reducido coincidiendo con el exceso de “despensa” en el mercado inmobiliario.

“Dudo que se pueda acortar este plazo”, indicó el decano del Colegio de Registradores de España, quien relegó de esta forma a un segundo plano las dificultades del crédito, que también se manejan como clave para reanimar la demanda de viviendas.

Al respecto, aseguró que a tenor de las conversaciones mantenidas por los Registradores con el sector bancario, “aquí nadie ha cerrado el grifo (del crédito), sino que el agua que fluye no es la misma que antes”, es decir, que se han endurecido las condiciones y las hipotecas ya no son un “manantial inagotable”.

Afilar las herramientas para cuando el mercado se recupere 

En cualquier caso, el decano de los Registradores se mostró convencido de que “pasará la tormenta” y consideró que hasta entonces es tiempo de “afilar las herramientas” con las que cuenta el mercado para cuando repunte el ciclo.

Así, subrayó la importancia de los proyectos IRI (Información de los Registros Iberoamericanos) e IGRIAM (Información Gráfica Iberoamericana), que persiguen conectar vía Internet las actividades de los registradores en España y los países iberoamericanos.

El proyecto IRI se refiere al intercambio de información para que los ciudadanos de países asociados –hasta ahora Perú, Ecuador y España– puedan obtener información ‘online’ de inmuebles en cada unos de estos territorios, mientras que IGRIAM –que acoge también a Costa Rica– aporta información gráfica de estos inmuebles.

Por su parte, el superintendente adjunto de los Registradores Públicos de Perú, Álvaro Delgado, presente en el acto, puso énfasis en la gran utilidad de estas herramientas. Según indicó, la inversión inmobiliaria española –centrada en viviendas de clase media y en menor medida en centros comerciales– se viene manteniendo en Perú, donde desde hace dos años se ha producido una “explosión inmobiliaria”

Cotizalia»  La crisis del mercado inmobiliario también ha llegado al segmento de viviendas de lujo, en el que se han detectado descuentos de precios de más un millón de euros a lo largo de 2008, llegando en algunos casos hasta los 3,8 millones de euros, según datos de Idealista.com.

Los propietarios de hasta 35 villas y chalets rebajaron su precio el pasado año para poder cerrar operaciones de venta, como viene ocurriendo desde hace tiempo en el mercado general, algo poco corriente si se tiene en cuenta que este segmento ha venido comportándose de manera independiente al del resto del negocio residencial por su carácter selectivo.

De estos inmuebles, 18 están situados en Madrid, cinco en Baleares y 4 en Barcelona. Precisamente, en estas tres regiones se sitúan las tres principales rebajas de precios. El mayor recorte corresponde a una vivienda en Pozuelo de Alarcón (Madrid), cuyo precio es actualmente de 6,5 millones de euros, tras una rebaja de 3,8 millones.

El segundo mayor descuento corresponde a una vivienda situada en Sitges (Barcelona), que se vende por 5,5 millones de euros, 3,4 millones de euros menos que su precio inicial.

Finalmente, el tercer mayor recorte se encuentra en la localidad balear de Cas Catala, donde se ha rebajado el precio de un inmueble en 2,2 millones de euros, hasta los 4,9 millones de euros.

Elblogsalmon »

Con el aumento de la morosidad en España hasta el 3%, uno de los mayores problemas con los que se encuentra la banca es vender todas aquellas viviendas que finalmente han sido embargadas y puestas a nombre de dichas entidades financieras.Nuestro compañero IC ya nos contó hace unas semanas atras el peligro general que tiene la morosidad para la banca, pero me gustaría darse una vuelta de hoja a todos los problemas que están teniendo los bancos debido a la morosidad sobre todo de los productos hipotecarios. Recordemos que un banco siempre se cubre las espaldas a la hora de la venta, ¿hasta que punto es fácil luego recuperarla vendiendo ese inmueble?

Hay que plantear incialmente que nos encontramos en un momento en el que las entidades financieras está intentando recortar gastos innecesarios de forma drástica, las viviendas en propiedad debido a los embargos generan bastantes gastos de mantenimiento además de que son una constante atadura al pago de impuestos como el IBI.

Según un estudio reciente la media que tardan los bancos españoles en vender éstas viviendas embargadas es de 25 meses. Realmente es mucho tiempo para recuperar cuantías de dinero que el banco podría necesitar a un corto plazo y sobre todo actualmente que están escasos de liquidez para realizar ciertas operaciones financieras.

Desde el punto de vista financiero para las entidades bancarias el hecho de intentar vender una vivienda embargada puede ser hasta favorable desde el punto de vista de los llamados “cash flows”.

Por ejemplo si el banco dió un crédito hipotecario por valor de 300.000 euros para la compra de una vivienda cuyo valor es de 350.000 a 25 años, aunque la persona no pague a partir del 8 año y la vivienda sea embargada y el banco tarde finalmente 4 años más en vender la vivienda, tendrá el dinero 8 años antes de lo que tenía previsto. La banca nunca pierde dinero y tiene muchas de estas adversidades previstas.

¿Por que entonces se habla de costes muy caros? Por que para un banco el hecho de tener que gestionar durante, como idican los datos, una vivienda durante una media de 25 meses y tener que gestionar la venta les genera gastos adicionales; aunque finalmente en el 80% de las ocasiones suele salir el banco ganando aún más dinero del que le iba a ser dado por el pago normal de la hispoteca.

Unas de las posibles soluciones en vista de la mala situación del mercado de la vivienda es la que apuntaba mi compañero Javier sobre la posibilidad de que los bancos se convirtieran en empresas privadas de alquiler; sería una solución bastante extrema pero nada descabellada según los tiempos que corren.

Al ritmo actual del incremento de la morosidad se prevee que a final de 2009 los bancos españoles posean al menos 250.000 viviendas embargadas y en situación de imposibilidad de venta a corto o medio plazo, por lo que no sería extraño que se produjera una situación de este tipo.

Via Diariodemallorca.es. No corren buenos tiempos para el sector inmobiliario. Al boom urbanístico que, según revela un estudio de Tinsa, disparó los precios en Balears un 214% entre 1999 y 2005, manteniendose al alza hasta 2007, le ha precedido el temido estallido de la burbuja.

Según los expertos consultados por DIARIO de MALLORCA los que compraron un inmueble entre 2005 y 2007 no podrán recuperar la inversión realizada, obligándoles a reducir los precios hasta un 30%.
Las operaciones de compraventa, tanto de obra nueva como de inmuebles usados, se han paralizado prácticamente en la totalidad de los municipios de Mallorca. Prueba de ello es el catastrófico descenso del número de viviendas visadas, que cayó en Mallorca un 62%.
“Estamos ante un mercado en el que ahora manda el comprador, aquel con dinero en la caja, y no el vendedor, al contrario de lo que ocurría antes”, aseguran los expertos. La sequía de préstamos hipotecarios junto a la morosidad están causando el desplome del mercado, y el llamado precio de necesidad. Los inmuebles se ofertan a la baja, entre 15 o un 20% menos, una cifra que puede llegar al 30% en algunos casos. Según indicó el agente Pedro Palacios, sólo así se venden las propiedades en la zona norte, donde han bajado entre un 10 y un 15%.
El metro cuadrado de la vivienda usada se sitúa en 2.100 euros, mientras que la nueva gira en torno a los 2.400 euros. En Alcúdia la demanda se centra en los apartamentos de la costa, prosiguió Palacios que remarcó la “drástica caída” del mercado sobre todo en el cuarto trimestre de 2008.
El descenso de los valores se ha dejado sentir en toda la isla. Los inmuebles en la Tramuntana y el Pla también han bajado entre un 15 y un 20%. El metro cuadrado de la vivienda nueva de Bunyola o Santa Maria se sitúa en los 2.400 euros y la usada en los 1.800, comentó el constructor Fernando Dameto. Poco menos que en Sóller, que se mantiene al alza, al igual que Andratx y Calvià, cuyos índices son los más elevados de Mallorca. Por contra, el interior sigue siendo actualmente el sector inmobiliario más económico. Según Dameto, en el Pla el metro cuadrado de vivienda nueva ronda los 1.950 euros y la usada 1.350, valores que tienden a la baja cuanto más nos acercamos a los pueblos de interior como Petra, Sant Joan o Vilafranca.
La bolsa inmobiliaria acusa, igualmente, un descenso en rústico. Según Fernando Magnasco, agente de la zona del Migjorn, en Cala d´Or este tipo de inmueble es el que más ha caído ya que los precios estaban muy altos. En su opinión, las casas están más caras en fora vila que en la costa. Porto Colom o Calas de Mallorca, por ejemplo, han bajado mucho, afirmó, casi un 20%. En general, indicó, todos las viviendas de esta comarca se ofertan entre un 5 y un 25% menos, la mayoría segundas residencias, “porque tienen más margen”, aunque “depende de las ganas que tengan de vender”.
En estos momentos, los inversores son cautos y esperan nuevos descensos de los precios. Pero los tasadores no creen que puedan bajar más. Antonio Cortés, agente en Manacor apuntó a un recorte de un 40% en vivienda usada “ya que muchas están sobrevaloradas”. En esta localidad el metro cuadrado está en 1.700 euros, mientras que en obra nueva supera los 1.900. Tanto esta ciudad como Inca son enclaves de precio medio bajo. Mientras que en la capital del Raiguer los municipios más caros corresponden a Selva, Moscari o Campanet, donde los inmuebles cuestan una media de 300.000 euros.

Visto en Elblogsalmon

Que en España se ha contruído desmedidamente en los últimos años no es una noticia en sí, pero que el stock supere el millón es una verdadera barbaridad. Al ritmo que se vende ahora mismo y con el parón en la construcción, las promotoras tardarían más de tres años en vender todo lo que tienen. Lo cual es peligroso, porque augura una crisis en la construcción muy larga y sobretodo anuncia más quiebras en el sector, debido a que no podrán hacer frente a sus deudas si necesitan tanto tiempo para deshacerse del stock.

Para FUNCAS la única alternativa para el stock desaparezca es una bajada del precio de la vivienda, ya que las familias deben dedicar los ingresos de siete años para pagar una vivienda. En EEUU este indicador ha retrocedido a cuatro, que es razonable, y en España deberá suceder lo mismo para que el stock desaparezca. Esto se puede lograr con un incremento de la renta de las familias, lo cual en estos momentos es claramente imposible, o bien con unas bajadas de precios.

Estas bajadas, estima FUNCAS, debería ser de entre el 40 y el 50% respecto a los precios máximos del primer semestre de 2008. Es decir, todavía quedaría una corrección del 30%. En EEUU, que han tenido este problema, la rectificación está siendo muy rápida. Posiblemente se reactive el mercado inmobiliario a un ritmo normal y salgan de la recesión, con las ayudas al sistema financiero. En España nos cuesta más bajar los precios. La crisis puede ser muy larga. No tenemos tantos problemas con el sistema financiero como otros países, pero los podemos tener por nuestra particular crisis inmobiliaria, que es la que está lastrando nuestra economía.

Visto en Cotizalia

La crisis del sector inmobiliario español está obligando a muchos particulares y profesionales a realizar “importantes ajustes” en el precio de las viviendas para adecuar su valor a un mercado que vio disminuir sus precios en un 7,62% en 2008, siendo el mercado de segunda mano el más afectado, con descensos que en algunos casos superan incluso el 40%, según Facilísimo.com.

El portal inmobiliario indicó que las promociones de obra nueva también están comenzando a notar un “importante ajuste en sus precios”, y apuntó que se pueden encontrar promociones a un precio un 25% inferior al original. Además, “muchas promociones de viviendas a estrenar cuestan menos que un inmueble similar de segunda mano”.

En este contexto, los promotores aseguran que la poca actividad que existe en el mercado inmobiliario no se debe ya a los precios, sino a la falta de financiación por parte de los bancos.  Un portavoz de Realia indicó que esta situación ha provocado un cambio de actitud por parte del cliente, ya que hasta mediados del pasado año la mayoría de ellos daba la señal de la vivienda y posteriormente pedía o se subrogaba a la hipoteca. “Ahora, en cambio, suelen asegurarse antes de que obtendrán financiación”, comentó.

El director general de Facilisimo.com, Juanra Doral, aseguró que hay casos en los que se venden casas de obra nueva a un precio “muy cercano a su precio de coste”. “No creo que asistamos ya, salvo casos excepcionales, a grandes bajadas, puesto que los costes financieros que se están acumulando impiden el descenso del precio mínimo de venta”, indicó.

Visto en Cotizalia

Como ya adelantó McCoy el pasado mes de diciembre, el precio de la vivienda debería caer entre un 40% y un 50% para que se pueda completar el ajuste del mercado inmobiliario, según un estudio del catedrático de de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, José García Montalvo, presentado por la Confederación Española de las Cajas de Ahorro (Funcas). Así, teniendo en cuenta que el precio de la vivienda ya habría descendido entre un 8% y un 10%, según datos de tasaciones, el ajuste que aún quedaría por delante sería de más del 30%.

El estudio, titulado ‘De la quimera inmobiliaria al colapso financiero’, indica que sólo con una caída de los precios de estas proporciones podrá volverse a las ratios tradicionales en indicadores como el tiempo que tardaría una familia en comprar una vivienda dedicando toda renta disponible –que debería pasar del pico de 7,1 años en el tercer trimestre de 2008 a 4 años– o la rentabilidad de los alquileres, que debería incrementarse del 2% al 3,8%.

Este descenso de los precios, según el autor del informe, está directamente ligado al stock de vivienda libre sin vender en manos de los promotores, que, según sus estimaciones, podría haber alcanzado los 1.050.000 inmuebles al término de 2008 y que, de acuerdo con los actuales ritmos de venta, tardará más de tres años en absorberse.

Si bien, a esta cifra habría que añadir las viviendas pendientes de venta por parte de los inversores particulares, que suponen una competencia para los promotores, y la vivienda protegida en la misma situación.

A las puertas de la recapitalización de la banca

Asimismo, García Montalvo indicó que esta situación, se traducirá en mayores dificultades para el sistema financiero, que ha concedido en los últimos años un gran volumen de créditos al promotor.

Así, puso el ejemplo de países como Japón o EE.UU. en los que, en momentos en los que el precio de la vivienda ha caído entre un 15% y un 20%, se han puesto en marcha medidas de recapitalización de los bancos, lo que, a su juicio, no es descartable en España llegado el momento.

A raíz de este comentario, el autor del informe indicó que “no es descabellado” y, por el contrario, “absolutamente racional” que las entidades financieras hayan ‘cerrado el grifo’ del crédito, ya que, por un lado, pueden incrementar así sus reservas en previsión de una empeoramiento de la situación, y evitar al mismo tiempo sumar créditos que se puedan convertir en morosos.

Por último, defendió que si, para localizar productos subprime, se toman criterios como el historial crediticio del titular de las hipotecas o sus niveles de endeudamiento, en España “hay muchísimos productos subprime“, puesto que se han concedido créditos a personas que no había contratado antes ninguna, hasta por el 100% de la vivienda y con unas cuotas mensuales de más de 40% de su renta.

Visto en elEconomista. El mercado inmobiliario español no tocará fondo antes de 2010, dada la actual evolución de los precios de la vivienda en nuestro país. Así de contundente se muestra el reciente informe European Economic Forecast de Standard & Poor’s, titulado El desplome de los mercados inmobiliarios coge ritmo.

En este informe, Jean-Michel Six, economista jefe para Europa de Standard & Poor’s, afirma que “a primera vista, los factores que están detrás de este fuerte desplome inmobiliario permanecen”. Estos son un acceso al crédito más difícil y más caro por parte de los nuevos compradores, un deterioro de los indicadores clave; y un empeoramiento de las perspectivas económicas que coincide con un aumento del desempleo en la región.

“Sin embargo, creemos que hay diferencias importantes entre los distintos mercados, teniendo en cuenta el equilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas y la relación del préstamo por valor de tasación (loan to value) y por ingresos (loan to income). El balance global de estos factores tendrán una considerable influencia sobre las perspectivas para cada uno de los mercados durante los próximos tres a cuatro años”, añade el informe.

De acuerdo con S&P, la actual deriva inmobiliaria europea tiene una notable similitud con la vivida por Escandinavia en los años 90’s. Entonces, la pendiente desde el pico duró cuatro años. Más destacable es que, en el caso sueco, el mercado residencial no rebotó inmediatamente desde su punto más bajo. Es decir, la vivienda se mantuvo prácticamente plana tres años después.

En España, se esperan caídas nominales del 30%

Así, según el presente estudio, en España se esperan caídas nominales de precios de entorno al 30% desde su pico en el cuarto trimestre de 2007. Y, dada la actual evolución de los precios de la vivienda en nuestro país, el mercado residencial no tocará el fondo de su ciclo antes de 2010.

En Irlanda, donde los precios de la vivienda ya han descendido un 15% desde su techo en 2007, S&P anticipa que bajarán otro 20% antes de tocar suelo a finales de 2009. En Francia, donde la evolución negativa de los precios ha provocado una especie de shock, se espera que los precios bajen una media del 10% en 2009. Sin embargo, y a diferencia de otros países de la región, los analistas prevén que la tendencia demográfica de Francia presionará al alza los precios residenciales a medio plazo.

Por último, en lo que respecta a Reino Unido, según Standard & Poor’s, el ratio entre accesibilidad y salarios está aún lejos de su histórico promedio del 4,07, tras haber caído al 5 en el tercer trimestre de 2008, desde el 5,98 de un año antes. Esto sugiere que los precios tienen que caer un 20%, lo que supone un descenso del 33%.

Via ElPais. Hasta hace escasos meses, pocos en España creían que el precio de las viviendas caería alguna vez. El reciente auge -los precios medios se han triplicado en una década- no se produjo después del estallido de una burbuja. Pero ese mito ha quedado destruido ahora que los precios empiezan a bajar. En el tercer trimestre su valor nominal cayó sólo un 1,3%, de acuerdo con el índice principal del Gobierno, pero todos los factores indican que se producirá una corrección significativa.

Las ventas de casas eran un tercio más bajas en noviembre de 2008 que el mismo mes del año pasado. Varias empresas inmobiliarias, como Martinsa Fadesa y Habitat, han quebrado. De las afueras de Madrid desaparecen las grúas. Y el desempleo aumenta con rapidez.

¿Cuánto caerán los precios? El FMI es relativamente optimista. Este organismo internacional afirma que las casas en España tienen una sobrevaloración del 10-20%. Credit Suisse prevé una pérdida mayor: hasta un 30% del valor real.

El porcentaje más elevado parece completamente verosímil. En 2007 el pago de la hipoteca suponía de media el 44% de los ingresos netos de las familias medias españolas. Es razonable esperar que se vuelva a la media a largo plazo, situada en torno al 30%.

Además, los bancos van a ser menos generosos en cuanto al porcentaje del precio de la vivienda financiado. La razón préstamo-valor ha caído del 80% al 60-70%, según los cálculos de los analistas.

Por otra parte, los tipos de interés están cayendo, lo que hace más asequibles las hipotecas. Los tipos de interés hipotecarios españoles se establecen anualmente sumando un margen al tipo de interés interbancario establecido en cada momento. Es de esperar que descienda del 4% actual al 3%.

Si unimos los tres elementos (menor proporción de la renta, menor razón préstamo-valor y tipos más bajos) la caída del precio medio de la vivienda sería del 30%. Los riesgos siguen siendo el inconveniente, porque probablemente los tipos de interés no se mantendrán indefinidamente en el 3%. Con un 2% de inflación, sería concebible que los tipos vuelvan a subir al 4 o el 5%.

Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, afirma que si los precios bajan más del 30% le entregará las llaves al banco. Otros como él ya lo han hecho. La morosidad está aumentando rápido. Los bancos españoles han comprado en los últimos meses inmuebles por valor de 5.000 millones de euros, según cálculos de Credit Suisse. Es probable que la cifra siga subiendo. -